民法典取代合同法，房屋租赁需注意5个新要点！附租赁合同范本

集婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则于一体的民法典施行至今已有近半年，相信无论是否为法律行业从业者，通过相关宣传报道，多多少少对这部有着“社会生活百科全书”之称的法典都有所了解。这里我们简单盘点一下其中有关房屋租赁新增的几个知识点，毕竟居住问题是每个人生活中必然要面对的，了解相关法律法规能更好地维护自身居住权益。

一、设立居住权的房屋不能出租。居住权是民法典新增的一项用益物权，当房屋设立居住权后，居住权人在约定的时间内依法享有该房屋的使用权。根据《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

所以租房时务必注意房屋有无居住权，为避免相关纠纷可以在合同中注明：“该房屋未设立过居住权、租赁期间也不得新增居住权，否则房东承担相应违约金”。

二、租住的房屋遇到查封扣押拍卖等突如其来的权属争议时，租住人可以依法退租和解除合同。《民法典》第七百二十四条规定：非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。

三、租住人享有优先承租权。搬家是一件十分麻烦的事情，如果不是对租住环境极度不满，大多数人都是懒得挪窝的，但可能会遇到的一种情况是，租期快到了被房东告知有其他人要租该房屋、或者直接表示不想租给你了，租住人不得不去找新房子。

而民法典实施后，根据第734条的规定，租赁期满，同等条件下承租人有优先承租的权利，不过如果在价格方面无法达成一致，这个优先权就没有了。另外租赁期满时，出租人对租住人继续使用租赁物没有异议的，默认原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。

四、出租人要出售房屋时，承租人有优先购买权，但是出卖给房屋按份共有人或近亲属的除外。按照此前的合同法，租住人便享有优先购买所租赁房屋的权利，但如果想把房屋低价出售给自己的亲戚，租住人也享有优先购买权就不合适了。

尽管这种情况不多见，我们的民法典依然对此进行了完善——产权人出卖租赁房屋前，要及时通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权，有购买意愿需在15日内说明，否则丧失优先权；房屋按份共有人或近亲属购买者除外。

五、出租人对承租人私自转租房屋有异议的，有权解除合同，时效为六个月。大城市常常有一些二房东将租好的房屋再转租给第三人以赚取差价的情况，如果产权人不知情，根据《民法典》第716、718条，未经出租人同意的转租，出租人可以解除合同，不过异议需在六个月内提出，否则视为允许。经原出租人同意的，则可以转租，双方之间的合同依然有效。

这正是我们常说租房子一定要看房产证的根本原因，如果原房东要求解除合同，对于租了二房东房子的租住人来说是很麻烦的；如果对二房东的房子真的十分中意，请记得确认对方有原出租人提供的相应合同许可。

最后附上一份合同模板：